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翌日。

里切曼带着林祖辉一行,来到公园大道245号大厦。

这幢大厦林祖辉有印象,前世海航在2017年以22亿美元的价格拿下,凭借一己之力,将纽约房地产从低谷拉了回来。不过后来海航破产,这幢大厦挂牌18亿美元都没有成交。

“林先生,这幢大厦始建于1967年,楼高48层,楼面面积为143万平方尺。80年代中期,才经过翻修,目前出租率为79%。”里切曼有些得意的介绍道,不过很快神情又萎靡下去。

林祖辉观察着大楼,也观察者里切曼,心里有数。

反正他是抱着捡便宜的心态,来收购曼哈顿的写字楼,贵了是肯定不会买的。

众人朝着大楼里面走去,林祖辉问道:“租金单价平均值是多少?”

他心里肯定有数,但毕竟每幢楼的租金也是不一样的。

里切曼不会骗林祖辉,因为对他没有好处。他昨天想了很久,觉得自己可能最大的希望,就是完成伦敦的‘金丝雀码头’,从中获利。当然,他现在可以说是破产了,自然也赎回不了那么大一个项目,所以就需要一大批风险投资。而林祖辉无疑是最好的风险投资人,他是香江的商界领袖,本身又是华人首富。

“目前是30美元每平方尺每年!”

林祖辉盘算了一下,合计2.5美元每平方尺每月(约20港币每平方尺),还不及香江九龙最低写字楼价格。

香江的写字楼目前是全球最高,超过东京,曼哈顿更不在话下,平均在30港币~60港币每平方尺每月的区间。中区的写字楼,已经达到60港币每平方尺每月,而且接下来两年之内,将暴涨至90港币以上,最高应该是交易广场的110港币每平方尺。

至于曼哈顿,就算互联网泡沫危机前,估计也就45港币每平方尺(年租60美元每平方尺),远不及香江。

重要的是,纽约的写字楼的税收比香江高,而且这些大厦都是年代久远的大厦,一次维修升级,可能就花费昂贵。

回报率不会太高,就算买的时机是抄底,价格也有折算。

不过,购买曼哈顿的大厦,是一种实力的象征;

同时,也是在变相交‘保护费’,毕竟新时代集团和林祖辉个人的明面上,都有投资数额很大的美股,为了不让人眼红,就必须来美国抄底大厦,来平衡之间的回报率高的关系。毕竟,证券的回报率实在太高了,还是得投资一些回报率中等的资产(扣除银行利息,10%~15%的回报率)。

一行人乘坐电梯,体验了这幢大厦,整体来说,确实是比较新的大厦。

不过林祖辉知道,奥林匹亚的另外几座大厦,搞不好四五十年代的都有。

纽约在1902年,就建起了一幢22层高的熨斗大厦,是当时最高的大厦。所以前世网络上给李鸿章配上帝国大厦(1931年)等建筑,来衬托李鸿章的绝望,纯粹是自媒体在蹭流量。

参观完曼哈顿公园大道245号,林祖辉又对里切曼说道:“这样一幢大厦,现在的市价是大厦?”

里切曼思考了一下,然后说道:“市价估计在3亿美元,但肯定没人购买!”他不想说谎话,因为以这个年轻人的聪明,以及跟着他的那群精英顾问,一看就非常的专业。

林祖辉点点头,这种大厦买卖双方非常考验契合度,因为没有一个标准。

若按香江的计算,单价一般是租金的100倍,即250美元每平方尺的售价,这幢大厦得需要3.5亿。不过呢,这幢大厦的空置率那么高、每年维护费和税收那么高,远不可能这样计算。

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若是林祖辉出个心理价,那就是250乘以80%的出租率,再折价七成,即140美元的单价;以143万平方尺的收租面积计算,2亿美元比较合适。

这个价格,在1995年以前,都没有什么太大的涨幅。每年的租金纯利,未必跑得过通胀高企,回报率可能只有5%~8%。

考察完曼哈顿公园大道245号后,林祖辉又和里切曼来到餐厅,一起吃午餐。

席间,里切曼似乎比较在意林祖辉对于‘金丝雀码头’前景的看法,所以他说道:“林先生也了解过金丝雀码头项目?”

林祖辉笑着点点头,说道:“去过几次,每一次都在感叹‘欧洲华尔街’就要诞生了!只可惜,英国经济下滑,政府承诺这个项目的地铁迟迟不能立项,是最大制约这个项目成功的关键。”

里切曼深有同感的说道:“当年我接手这个项目时,伦敦政府信誓旦旦保证要建立1条轻轨、1条地铁延伸线、1个水上客运码头和1个新国际机场,最后只按计划建成了轻轨.......当然,伦敦写字楼也非常低迷,也是导致现在这种情况的一个重要原因。”

林祖辉要的就是引起里切曼丢车保帅,所以继续说道:“伦敦不可能让这么大一个项目停罢,我觉得很快就会通过地铁延伸线的决议,也许是明年或者后年.....如果你能拉到足够的资金,从债权银行手中赎回它,只要再坚持五至八年,这个项目就将大获成功。”

里切曼说道:“话虽如此,但倘若奥林匹亚约克公司破产,我就算带领一群风险投资完成这个项目,怕是赚钱的却是投资人。”

林祖辉笑着说道:“总比什么都没有的好!你是项目的领头羊,可以为自己开高薪,也可以个人贷款加入投资。不过话又说来,你的公司也许不会那么糟糕!”

里切曼看着林祖辉,认真的说道:“林先生,你是一个值得我佩服的商人。不过我想请教你,你的成功最大因素是什么?”

看着曾经被欧美投资者捧上神坛的里切曼,想起他当年是如何受欢迎,那些商业银行纷纷将钱送到他的手上,林祖辉不由得感叹,世事无常,里切曼很快就会有一个新的外号——加拿大莽汉。

“我觉得是抄底吧!”林祖辉说道。

“什么时候才是底?”里切曼连忙问道。

“大家都绝望了,我就觉得是底了。别人恐慌的时候我疯狂,别人疯狂的时候我恐慌,大概就是这样吧!其实,我本来今年还不想插手欧美商业地产,因为市场还不足够恐慌!”

里切曼苦笑道:“林先生的意思是,如果奥林匹亚倒闭,才会导致欧美写字楼市场真正的恐慌!不过我对于你那句哲理性的座右铭——别人恐慌的时候我疯狂,别人疯狂的时候我恐慌,非常佩服。”

可不就是嘛!

明年、后年抄底,应该才是最好的时机。

不过呢,若是奥林匹亚破产,其资产肯定是在债权银行手中了,他未必便宜买得到。要知道前世,奥林匹亚的1200万平方尺曼哈顿写字楼在1996年才被债券银行拿出来出售,花旗银行、李超人、加拿大银行联手争夺,至于有没有成功,林祖辉就不知道了。

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