第218~219章 【华置的潜力】

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1987年3月9日。

星期一。

林祖辉来到新时代地产的办公室，拿起办公桌上的报纸一看，果然是连夜刊登了他的‘壮举’。

就连《天天日报》都登露出来，不过主题是‘慈善’；至于其它的刊登报纸，主题则是‘风流’。

简单的看了几眼，便没有了兴趣，他一点也不在意这些花边新闻，反而觉得是在给自己打广告，他连广告费都不需要出。

不一会，陈斌来到办公室。

林祖辉询问道：“京城那个项目进展如何了？”

陈斌知道老板对于‘国有土地证编号为0001’这个荣誉很看重，想争取成为内地第一个外销房地产的地产商。

“宝利科技正在和政府交涉，相信今年一定可以拿到许可！我们已经派驻了骨干在那边，一旦拿到许可，很快就可以进入征收、平整土地等环节.....”

林祖辉听着汇报，脑海里浮现出这个项目的蓝图。

虽然他没有去过京城考察（香江事务关键时刻），但选址他也是有建议的——靠近机场的温榆河畔。

不仅仅如此，他大手一挥，让整个项目的面积在260平方尺（约23.5万平方米），总建筑面积在120万平方尺。形象一点的形容，相当于香江的太古城、黄埔花园那么大！

整个项目大概规划为400幢别墅，及上千个单位的住宅公寓。听起来是个大工程，但内地的地价、房价，怎么能和香江相比！

目前，香江本岛住宅普遍都在1000元每平方尺以上，也就是上10000元一平米以上。

而鹏城、京城的房价，在90年代初期也就1600元每平米左右，同一时间相差10倍以上。前世巩丽因为拍摄了《唐伯虎点秋香》，收到了永胜的100万片酬，便在1992年买下正好开售的丽京花园别墅，单价为5000元每平米。

“也不能全靠宝利科技，你也知道他们做事的效率，我们也要多活动活动！”

“恩，我已经叮嘱驻守的高级职员，多去咨询一下政策，多去活动活动！”

林祖辉这才点点头，然后想起什么，又说道：“晚点我介绍你一个人，我打算投资她在内地做运作方面的业务，会让她参与这个项目！”

“好！”

陈斌毫不关心老板所说的人是什么样子，他只知道老板不会拿项目开玩笑。

林祖辉打算让邹凯旋去内地成立一家贸易公司，主要为自己搜集古董业务；与此同时，培养她在地产上运作的本事，为将来做打算。

若真是人才，凭借这两个项目她就可以走进自己的视线里，若是扶不起的阿斗，林祖辉只能让首富先生去培养吧！

......

本周，林祖辉一个重要的工作是解决华人置业的‘10亿贷款’问题。当然了，这并没有什么难度，皇室大厦和夏悫大厦都是优质物业，而华人置业本身现金流就已经高达16亿，可谓公司声誉正浓。

林祖辉直接邀请了几家银团，来到华人置业的会议室，一次性达成组合贷款协议。

会议室里，林祖辉特意将自己对香江的写字楼前景的看法，向几位银行家进行述说。

“香江的写字楼将是最近几年增长最亮眼的投资之一，空置率逐年下跌，租金水涨船高.....位于黄金地段的夏悫大厦和皇室大厦，其未来的租金收入以及物业本身的升值前景，是非常乐观的.....大家再看看华人置业的资产配置，夏悫大厦、皇室大厦、宏记大厦，这三幢大厦当前每年为公司能带来两亿多的纯租金收益......而‘华置中心’明年开始投入使用，亦是在市场最需要写字楼的时候。光这五幢大厦，未来便可为公司带来每年4亿左右的纯利......大家别忘了，华人置业旗下还拥有价值近12亿的优质收租物业，每年的租金亦是不菲......所以，别看本轮华人置业的负债已经达到26亿（借贷后），但我们的资产值、负债率都非常良好。”

几位银行家听完，为林祖辉的演说鼓掌，大家深以为然，他们来之前其实就已经下定决定同意贷款。

他们为华人置业贷款的第一条件：就是林祖辉本人，而不是华人置业。

一个成功的企业，一定是有一个成功的领头羊，而林祖辉完美的符合。

看过华人置业的财报，各银行家再无疑问，资产值近62亿（收购后），负债26亿。

重要的是，旗下收租物业非常优质，收租率高、管理成本低、租金高，可谓是真正的优质资产。

四成的负债率，也是完全合情合理。

更何况，林祖辉擅长股市供股集资，所以一众银行家纷纷认购贷款金额，就和抢筹码似的。

若是让其他企业家知道了，不知道该作何想法。

在他们心中的财神爷，此时反而视林祖辉为财神爷。

解决完贷款的事情，林祖辉并没有感觉到有多了不起，据他所知，前世大刘买下这两幢大厦的时候，本来是制定了供股集资30亿的计划，吓得韦理连忙抛售股票（韦理当时是华置二股东、董事局主席），并辞去主席位置。不过一个多月后，股灾来临，供股集资的计划取消，而刘銮雄并没有退缩，而是采用银行高额的贷款，依旧拿下了皇室大厦和夏悫大厦。

而对于银行家来说，这两幢大厦本身就是优质资产，自然也不会拒绝。除非发生严重的政治危机，地产暴跌，银行家才会退缩，而八七股灾对地产影响不是很大。

......

高毅恭敬的坐在沙发上，等待这林祖辉的交代。

林祖辉在纸上计算着华人置业的财务情况、预备投资，此次加上银行贷款，华人置业实际上是有26亿的资金，而两幢大厦仅需23亿多（含税），还能余下2亿多的现金。

而今年华人置业的分红策略是：以红股代替现金。

算完可支配资金，林祖辉又将自己的恒生指数曲线图拿出来。

他一直有关注证券市场，并将恒生指数以曲线图的形势，手绘出来，供自己作为参考。他虽然知道恒生指数的大概走势，但他还想推测出每一次微调的可能性。

在纸上画了一会，林祖辉再次惊讶的发现，他可能又推测出一波走势：

原来，三月份第一周恒生指数短暂性的触及2950点，然后迅速开始回落，截止到本周三已经下跌至2750点。

林祖辉根据两种因素技术分析：

第一，离九月底的最高点3900点，还有近半年时间，说明应该有一波小幅的回调，这样才能将半年时间走完。

第二，还有一个半月就是4月期指合约交割时间，大概率会出现从三月初的2950点的最高点，下跌至2600点的回调行情。道理很简单，投资者都在买入期指合约，那么沽空期指合约就是个机会。

通过这种分析，林祖辉对高毅说道：“一旦恒生指数跌破2750点，华人置业就买入9月期指合约，最大买入金额为2亿资金。记住，只在2750点下方买，买入的动作小点，我预测四月底之前都有机会。”

高毅连忙点点头，说道：“好的！不过现在市场期指合约交易活跃，每天都有16000张交易单，2亿资金不算巨大。”

“那就降到最低影响！比如我们按照2750点计算，我们两亿资金可以买入7200张期货合约，每天买入不能超过1000张。而且，我觉得4月份才是多空交战的激烈时候，所以四月份的机会最多。你不要急躁！”

高毅不是专业证券出身，林祖辉不得不多叮嘱一下！

他不希望影响太大，从而影响自己的证券投资。

“好的，我明白了！”高毅认真的说道。